Сопровождение сделок с недвижимостью

В наш юридический центр нередко обращаются люди, которые узнали о Лемиксе из отзывов в интернете. Они знакомятся с кейсами, видят схожие со своими ситуации и идут за помощью к нам. Так было и в этот раз — клиент увидел кейс и позвонил. Вот только судебное заседание было буквально уже на носу, а сам участник процесса очень плохо ориентировался в подробностях судебного разбирательства. К тому же русский язык для него являлся неродным, хотя он и имел российское гражданство.

Итак, мужчина решил приобрести в собственность дорогой жилой объект — огромный дом на хорошем участке в ближайшем Подмосковье, для чего взял ипотечный кредит в 90 000 000 рублей. От услуг риэлторов и юристов он отказывается и совершает сделку напрямую. Важный нюанс: первый и единственный собственник этого объекта продает дом вместе с кредитом, который сам выплачивал около шести лет, но так и не сумел погасить.

Наш клиент вместе с представителем продавца едет в банк, там одобряют покупку объекта и получение кредита. Таким образом, он берет 90 000 000 рублей, закрывает непогашенный собственником ипотечный кредит в 70 000 000, а оставшиеся 20 000 000 выплачивает непосредственно собственнику, потому что такова рыночная стоимость приглянувшейся недвижимости. Банк дает согласие на сделку, она успешно проводится. И вот нашего клиента уже можно поздравить с ипотекой при ежемесячной выплате в 1 000 000 рублей и недвижимостью, в которой сразу затевается дорогой ремонт.

Все бы ничего, но спустя год клиент узнает, что к нему предъявлен иск в рамках банкротного дела, что совершенная им сделка оспаривается, а арбитражный управляющий требует вернуть приобретенную недвижимость в конкурсную массу.

Что произошло? Оказалось, на момент совершения сделки банк, который сам же ее и согласовал, уже обратился в арбитражный суд с иском о признании бывшего собственника банкротом, и когда появился новый покупатель, дело о банкротстве уже прекратить не смог. А чтобы не упустить выгоду и получить свои деньги, банк намеренно скрыл эту информацию. Дело в том, что арбитражный управляющий обязан оспорить все совершенные сделки банкротным лицом с целью возврата имущества в конкурсную массу, и банк это знал. Знал, что сделка будет оспорена, и у нашего клиента дом скорее всего заберут и пустят его с торгов на погашение долгов.

Защитит ли это нового собственника то что банк скрыл информацию о банкротстве продавца? К сожалению, нет. Дело в том, что наш клиент не является добросовестным покупателем. Как сторона сделки он обязан был проверить чистоту этой самой сделки, возможность ее заключения, статус продавца и объекта, уточнить юридические последствия. Но клиент попал в ту же ловушку, о которой мы не устаем предупреждать: он посчитал, что уж если банк одобряет кредит, значит сделка является безукоризненно чистой и безопасной. Он и подумать не мог, что угроза может исходить от самого кредитного учреждения.

Если дело будет проиграно и объект вернется в конкурсную массу, у нашего клиента останется кредит в 90 000 000 рублей и претензия к продавцу по оспоренной сделке на ту же сумму. Вот только продавец объявлен банкротом, и непонятно, что он сможет вернуть. Поэтому уже сейчас мы готовим позицию по дальнейшему судебному разбирательству — на этот раз с банком. Это будет иск о взыскании убытков и о намеренном введении в заблуждение нашего клиента. Более того, мы готовим заявление для обращения в правоохранительные органы.

Но сам клиент пока морально к этому не готов, он пребывает в растерянности и никому не доверяет. Вопрос доверия сейчас во многом является ключевым, потому что «обжегшись на молоке», мужчина постоянно привлекает к работе еще другие команды юристов. Так, за несколько месяцев постоянной работы с нами и не отказываясь от наших услуг, он уже успел задействовать три-четыре команды дополнительно нанятых юристов, но потом их «увольняет» и все начинается заново. Мы продолжаем работать.

Какие выводы можно сделать? Любая покупка или сделка, даже если она кажется «типовой» или «стандартной», имеет ряд специфических и строго индивидуальных нюансов. И проверка такой сделки тоже должна быть специализированной, индивидуальной, рассматривающей именно ваши конкретные обстоятельства, а не те, о которых вы прочитали в интернете. Именно в этом заключается суть той работы, которую мы проводим; именно поэтому все наши постоянные клиенты перестраховываются и обращаются к нам. Именно поэтому нас недолюбливают риэлторы — по их мнению, мы выполняем лишнюю работу и усложняем сделки.

Но мы-то знаем, что после сделки с нашим участием клиенты  уходят с папочкой, где аккуратно подшиты все документы. Эти документы —  гарантия того, что при любых самых неожиданных обстоятельствах и самых невероятных претензиях они всегда имеют хороший шанс выиграть дело в суде , причем независимо от того, к кому они вновь обратятся за юридической помощью, ведь доказательства заблаговременно собраны в той самой папочке.

Поруганная честь и нарушенное право или потребительский экстремизм? Медицинская ошибка или организационная недоработка? Беда случилась с нашим клиентом, прекрасным пластическим хирургом. Ввиду профессиональной необходимости врачи этой специализации постоянно фотографируют своих пациентов — вид до и после операции, этапы реабилитации, ведение фотоархивов и так далее.

И здесь проходит очень тонкая и очень опасная грань, поскольку снимки эти обычно публикуются — естественно, с разрешения пациентов и анонимно. Но несмотря на любые договоренности и с подачи тех же самых «передумавших» пациентов такие действия часто расцениваются как нарушение личных границ и этических норм. И дело доходит до судебных разбирательств.

Наш доктор провел прекрасную операцию по маммопластике. С письменного согласия пациентки он сделал ряд снимков и даже получил подписанное подтверждение о том, что эти снимки принадлежат клинике и что медучреждение может использовать их по своему усмотрению, — это обычная и распространенная практика. Вот только подтверждение это было уже дописано от руки, не на официальном бланке, а на простом листе формата А4, в дополнение. Под ним пациентка и расписалась.

Целый год она гордо носила свою новую прекрасную грудь и была очень довольна. Доктор продолжал успешно работать, у него — все новые и новые консультации и операции. И при всем глубоком уважении к каждой своей пациентке он не мог запомнить их всех — да и не должен был. Но спустя год состоялась новая встреча, абсолютно для него неожиданная, и не где-нибудь, а в зале суда. Девушка подала иск к клинике и к врачу, посчитав, что ей нанесен моральный и материальный ущерб.

Основанием для иска стало то, что на личных страницах доктора в соцсетях она якобы нашла снимки своей груди. Заметим, что кроме этой части тела, на фотографиях ничего не было и быть не могло. Но девушка настаивала, что на скринах со страниц соцсетей  — именно ее грудь, и доказательством тому служит татуировка.

При этом она указывала, что не давала согласие на подобное использование фотографий,  — то есть  разрешала использование изображений только самой медицинской организацией, но не лично доктором. А документ, который она подписала, якобы кем-то намеренно искажен и вообще был написан от руки и не на бланке.

Мы, юристы, понимали, что если погрязнем в разборках о том, кому именно и на каких условиях девушка давала согласие, то только запутаем суд. Поясним: законом действительно охраняются индивидуальные блага, а именно совокупность наружных признаков человека (изображение гражданина), и спользование изображения должно осуществляться с его согласия. Вот только бремя доказывания в этом случае лежит лежит на том, кто считает, что его права нарушены.

И в  данном случае наша позиция была достаточно проста. Татуировка, по которой девушка якобы узнала себя, не являлась чем-то эксклюзивным и уникальным, не была сложна в нанесении, не находилась в единоличном пользовании истца и не являлась ее личной разработкой. В доказательство мы представили суду  огромное количество снимков из интернета с подобной татуировкой и даже с подобной формой груди.

Также мы указали, что истец имела и свои личные публичные страницы в интернете, где в открытом доступе находились ее обнаженные фото. В числе прочих там был спорный снимок — и не просто фрагмент с тату, а в полный рост, с открытым лицом. И, судя по публикациям, на момент судебного разбирательства откровенные фотографии во всевозможных ракурсах истец размещала более десяти лет и при этом никаких нравственных угрызений не ощущала.

Напротив, судя по ее реакции и комментариям, это доставляло ей удовольствие, однако подобное противоречие не помешало ей выкатить иск в несколько миллионов к клинике и доктору.

Суд согласился с нашими доводами. В своем решении он указал, что личность истца как лица, чье фото опубликовано, не подтверждена. И вообще неясно, надлежащий ли она истец по делу. Но даже если бы этот вопрос и был подтвержден, то с учетом вышеизложенного говорить о компенсации морального вреда в данном случае сложно. К тому же материальный ущерб, который истец заявила, но не сопроводила расчетом и доказательствами, также не нашел своего подтверждения в судебном процессе, а посему во взыскании ей было отказано.

Какие выводы нужно сделать из этого случая? Все договоренности необходимо оформлять только письменно и должным образом, с привлечением юриста, даже если речь идет о простом на первый взгляд документе. И еще: хороший юрист — это гарантия быстрого поиска и сбора весомых аргументов и доказательств, а значит — большие перспективы выиграть дело в суде. 

Дела о наследстве могут быть очень непростыми. И, к сожалению, здесь нередко проявляются далеко не самые лучшие человеческие качества — на что только не идут люди, чтобы получить то, что им не принадлежит. Но справедливость все же должна восторжествовать даже при самых запутанных обстоятельствах.

Пожилая женщина узнала, что ее сестра, жившая в другом городе, умерла. Сестры редко общались из-за своего возраста — одной из них было 90 лет, другой 92 года. В последний раз родственницы созванивались пару лет назад. Ушедшая сестра под конец жизни страдала от психического расстройства, и родственники, жившие в том же городе, настаивали на ее принудительном лечении, поэтому отношения с ними были довольно натянутыми. Грустную новость нашей клиентке сообщил консьерж дома. Он также сказал, что квартиру умершей посещали незнакомые люди, которые заявляли о своих правах на наследство.

По совету юристов спустя 9 месяцев после смерти женщина обратилась к нотариусу. Оказалось, что ее сестра оставила завещание, но о ком в нем идет речь — неизвестно. Клиентка была уверена, что в момент написания завещания сестра не отдавала себе отчета в своих действиях. Мы решили обжаловать завещание через суд, однако для составления искового заявления нам были необходимы данные о бенефициаре.

По закону такие иски обычно рассматриваются по адресу проживания ответчика, но кто он?  Однако, если при оспаривании завещания истцом заявлены также требования о признании права собственности на наследственное имущество, иск подлежит рассмотрению по месту нахождения объектов недвижимости. Поэтому юристы Лемикса решили обратиться с иском по адресу прописки умершей сестры.

Мы указали, что данные об ответчике (наследнике) неизвестны, и ходатайством запросили у нотариуса копию наследственного дела. Все усложнялось еще и тем, что часть документов, подтверждающих кровные узы сестер, была утрачена, а шестимесячный срок на принятие наследства нашей клиенткой — увы — был пропущен. Но мы знали, что по закону при наличии уважительных причин суд может восстановить этот срок, и рассчитывали на это.  
Нам предстояло:

• подтвердить родственные связи сестер;
• восстановить срок для принятия наследства;
• признать завещание недействительным в связи с утратой завещателем дееспособности на момент составления документа;
• получить все необходимые данные об ответчике (наследнике) и о наследуемом имуществе.

По ходатайству истца суд запросил наследственное дело, и выяснилось, что наследником является некий дальний родственник. Чтобы оформить предмет наследования — две дорогостоящие квартиры — этот родственник забрал пожилую женщину из больницы и вывез к нотариусу для составления завещания в другой город,  аж за 80 км от места проживания. Сомнений в его корысти и нечистоплотности больше не оставалось.

Мы запросили в суде все необходимые медицинские документы из лечебных заведений, где умершая сестра проходила или могла проходить психиатрическое лечение, а в ЗАГСе — документы о рождении, смены фамилии; допросили свидетелей, которые могли подтвердить родство двух сестер. Ответчик активно нам препятствовал — заявлял отводы, возражал по поводу ходатайств, настаивал, что при составлении завещания нотариус  проверил дееспособность наследодателя.

После сбора всех необходимых документов судом была назначена посмертная судебно-психиатрическая экспертиза. В заключении указывалось, что покойная действительно страдала серьезным психическим расстройством, которое делало невозможным полноценное формирование ее волеизъявления и лишало способности понимать значение своих действий при составлении и подписании завещания.

Мы выиграли это дело, хотя оно было очень сложным и запутанным. Процесс длился без малого 2 года — с учетом огромного количества запросов, ходатайств и допрошенных свидетелей. Однако решением суда все требования нашей клиентки были удовлетворены. Апелляция и кассация оставили решение в силе. И после получения судебных актов наша клиентка обратилась к нотариусу для вступления в наследство в полном соответствии с законом — на основании родственных связей.