Справка, которая спасла сделку

Супруги решили приобрести квартиру и обратились в «Лемикс» за полным сопровождением. 

Мы подключились на этапе поиска: подбирали подходящие варианты, вместе с клиентом выезжали на просмотры, а после того, как квартира была выбрана, приступили к подготовке сделки.

Объект предстояло приобретать с привлечением ипотечных средств. Мы собрали необходимую документацию и направили ее в несколько банков для одобрения. Именно на этом этапе и возникла проблема, которая грозила срывом сделки. 

Обстоятельства 

Согласно выписке из ЕГРН, основанием возникновения права собственности на квартиру значился целый ряд документов: распоряжение префекта, акт приемки, договор между застройщиком и ТСЖ, а также договор передачи прав, по которому ТСЖ впоследствии передало квартиру нынешним собственникам.

У продавцов на руках был только договор передачи прав. Остальные документы, указанные в ЕГРН, — распоряжение префекта, акт приемки и договор между застройщиком и ТСЖ — относились к более раннему этапу оформления объекта и хранились в префектуре. Владельцам квартиры эти документы не выдавались, поэтому предоставить их банку они не могли.

При этом речь точно не шла об утерянных бумагах: это были исключительно аккуратные и педантичные люди, и оснований предполагать, что нужные документы когда-то были у них на руках, а затем потерялись, не было.

Но, тем не менее, для банков отсутствие этих документов стало препятствием к одобрению квартиры. Мы объясняли, что у продавцов их нет и быть не может. 

Несколько банков не отреагировали на эти пояснения, другие же сообщили, что без полной документации одобрить объект не смогут.  Обычная, на первый взгляд, сделка оказалась под угрозой.

Ход дела

Рабочий вариант предложил Сбербанк — предоставить справку о содержании правоустанавливающих документов. Такую справку можно заказать в МФЦ на платной основе, ее подготовка занимает около трех дней.

Заметим, что это не копии самих документов, а подтверждение того, что они действительно существовуют. В справке указываются их реквизиты, стороны, существенные условия, предмет и другие сведения о содержании документов, а также место их хранения.

Мы заказали такую справку и предоставили банку. После одобрения объекта клиент вышел на сделку. Договор купли-продажи был заключен, и покупка квартиры успешно завершилась.

Важно

1. Если в выписке из ЕГРН среди документов-оснований указаны бумаги, которых у собственника нет на руках, это может стать препятствием для одобрения объекта банком.
2. В такой ситуации можно заказать в МФЦ справку о содержании правоустанавливающих документов. Официальное название документа — «Выписка из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов».
3. Сведения о содержании правоустанавливающих документов относятся к информации ограниченного доступа. Получить их могут правообладатель или его законный представитель, представитель по нотариально удостоверенной доверенности.
4. Электронную выписку можно заказать онлайн, в том числе через Госуслуги. Она заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью.
5. Сведения из ЕГРН предоставляются в срок не более трех рабочих дней с момента получения запроса Роскадастром. При обращении через МФЦ необходимо учитывать дополнительное время на передачу запроса и готового документа.
6. Отдельного срока действия у выписки нет: сведения в ней считаются актуальными на дату ее подписания. При этом банк или другая организация могут устанавливать собственные требования к дате выдачи документа, поэтому перед заказом лучше уточнить их заранее.
7. Если право на недвижимость возникло до 31 января 1998 года и впоследствии сведения о нем не были внесены в ЕГРН, необходимой информации в реестре может не оказаться. В таком случае документы следует искать в органе, который оформлял или регистрировал право в тот период, — это могло быть, например, БТИ или местная администрация.