Сервитут, которого не было

Наш клиент владеет земельным участком в Московской области. Доступ к сопредельному участку фактически проходит через его владение. Мужчина подписал с соседом соглашение о сервитуте и выдал ему ключ от своих ворот. Важное примечание —  документ не зарегистрировали в ЕГРН. 

Позже соседний участок продали, и новая собственница развернула там масштабную стройку. Она попросила предоставить ей доступ  для заезда техники и вывоза строительного мусора через территорию клиента. Тот пошел навстречу, но через некоторое время по ряду причин это решение пересмотрел. 

Тогда соседка обустроила отдельный подъезд с центральной дороги к своему земельному наделу, а затем подала иск. Ссылаясь на сервитут, она требовала устранить препятствия в пользовании проездом через участок нашего клиента, взыскать с него расходы на устройство собственного подъезда и компенсировать моральный вред.

А теперь главная интрига: существовало ли в действительности право, на которое она ссылалась?

Правовая позиция

Изучив все обстоятельства дела, мы выделили два ключевых пункта, на которых строилась наша позиция. 

1. Сервитут как вещное право возникает только после госрегистрации. Соглашение об установлении сервитута не прошло регистрацию в Росреестре. При этом в силу ст. 8.1, 131, 216 и п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут является вещным правом и подлежит государственной регистрации. Подписанное, но не зарегистрированное соглашение не создает сервитут в юридическом смысле. 
2. Нуждаемость в установлении сервитута отпала. Истица обустроила подъезд к своему участку с центральной дороги. Следовательно, нуждаемость в установлении сервитута отпала. 

Мнения судов двух инстанций

Суд первой инстанции согласился с нашей позицией и указал, что оснований для установления факта наличия сервитута не имеется, поскольку он не был зарегистрирован в установленном порядке. Суд также отметил, что сервитут не был фактически определен, так как соглашение не содержало необходимых признаков и условий сервитута, требуемых для регистрации. 

Истица допустила существенную ошибку, заявив требование о признании ранее установленного сервитута вместо требования об установлении сервитута. При таких данных суд указал, что отсутствие государственной регистрации свидетельствует о незаключенности сервитута и не порождает взаимных прав и обязанностей сторон.

Требования о взыскании убытков и компенсации морального вреда также не были удовлетворены. По позиции ответчика, со ссылкой на п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 и п. 2 ст. 15 ГК РФ, истице необходимо было доказать, что ущерб возник в результате действий (бездействия) ответчика, а также подтвердить наличие убытков и причинно-следственную связь, однако сделать этого она не смогла.

Апелляция оставила без изменений решение суда первой инстанции.

Выводы

1. Государственная регистрация — это не формальность, а юридическая необходимость. Сервитут считается установленным только после внесения записи в ЕГРН. Подписанное, но не зарегистрированное соглашение не создает сервитут в юридическом смысле, следовательно, он не порождает взаимных прав и обязанностей сторон.
2. Проверяйте основания претензий, а не только их следствия. При получении иска или претензии эффективная защита начинается с анализа не того, что именно  вам вменяют, а на каком основании это делают. 
3. Добрососедские отношения и правовые отношения — разные сферы. Предоставление разового или временного доступа (ключи, устное разрешение) является актом доброй воли, но не создает автоматически бессрочного обременения для вашей собственности. 
4. Судебная защита строится на нормах закона, а не на бытовой логике. Суд встает на сторону того, чья позиция лучше обоснована формальными требованиями законодательства.