После смерти супруга наша доверительница столкнулась с типичной проблемой наследства: недвижимость оказалась раздроблена между несколькими собственниками. Двум дочерям наследодателя, проживающим за границей, досталось по 1/20 московской квартиры и по 1/8 дома и земельного участка. Имуществом они не пользовались и расходов по его содержанию не несли.
Задача состояла в том, чтобы сосредоточить недвижимость у одного собственника, и для таких случаев законом предусмотрен довольно редкий механизм.
Что говорит закон
Незначительную долю можно выкупить через суд даже без согласия ее владельца (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Но одних только цифр из ЕГРН недостаточно. Закон требует одновременного соблюдения трех условий:
- доля незначительна;
- ее нельзя реально выделить;
- собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Поэтому в нашем случае имело значение и то, что наследницы постоянно проживали за пределами России, спорной недвижимостью не пользовались и расходов на ее содержание не несли. При этом выделить каждой из них изолированные помещения в квартире и доме, соответствующие размеру принадлежащих им долей, фактически было невозможно.
Наши действия
В суд были заявлены требования:
- признать принадлежащие наследницам доли незначительными;
- выплатить собственникам денежную компенсацию;
- прекратить их право собственности на доли;
- передать соответствующие доли доверительнице.
Для определения размера компенсации была проведена оценка недвижимости.
О чем важно помнить
Уже на этапе подготовки и ведении такого спора необходимо учитывать два обстоятельства, которые могут быть не вполне очевидны для собственника.
- Деньги на выкуп следует готовить заранее. Недостаточно заявить суду о готовности выплатить владельцу доли компенсацию. Предполагаемую сумму выкупа необходимо заранее внести на специальный счет Управления Судебного департамента. Так подтверждается, что истец действительно способен рассчитаться с собственником сразу же после вынесения решения суда.
- Сделать скидку не получится. При принудительном выкупе компенсацию рассчитывают пропорционально рыночной стоимости всего объекта. Например, в нашем деле 1/20 квартиры оценивалась как самостоятельная доля в 600 тыс. рублей, тогда как без скидки ее стоимость составляла уже 800 тыс. рублей.
Пункт 4 ст. 252 ГК РФ действительно позволяет поставить вопрос о принудительном выкупе незначительной доли, даже если у ее владельца имеются возражения. Позволяет — но не гарантирует.
Поэтому еще до подачи иска необходимо оценить всю совокупность обстоятельств, чтобы понять, есть ли основания для обращения в суд, каковы шансы на успех и к каким расходам нужно быть готовым.
