Дело о сарае, которого «не было»

Земельные споры сопровождают человека от начала времен. Земля — ценный ключевой ресурс, и хитроумные комбинации с ней проворачиваются самых разных масштабов. И даже небольшой клочок может стать причиной разбирательств.

Семейная пара приобрела в собственность жилое помещение в доме с хозяйственной постройкой, которая располагалась рядом. Имелся у супругов и техпаспорт, где в разделе «Назначение и характеристика основных и служебных строений, холодных пристроек, подвалов, дворовых сооружений, замощений» значился этот самый сарай. В документе говорилось, что хозпостройка площадью 81 кв.м возводилась вместе с домом и входит в общую площадь застройки, составляющей 256 кв.м. Общий земельный участок площадью 989 кв.м, куда входили все постройки жилого и хозяйственного назначения,  находился в аренде и являлся собственностью администрации населенного пункта — и за данную площадь арендаторами исправно вносилась оплата.

В один прекрасный день выяснилось, что администрация провела аукцион и часть участка, где расположен сарай, передала постороннему лицу — так же на правах аренды. При этом в новом договоре было указано, что никаких сооружений на той земле не имеется,  обременений и ограничений, известных арендодателю, на момент заключения договора, нет. Но сарай-то стоял на своем прежнем месте, и жильцы им пользовались!

Мы подали иск в суд о признании договора аренды недействительным, где ответчиком значился новый арендатор. В заявлении указали: 

• Участок, переданный ответчику, образован из ранее учтенного земельного участка, границы которого подлежали согласованию в обязательном порядке.
• Земельный кодекс РФ допускает образование земельных участков при письменном согласии землепользователей, землевладельцев, арендаторов исходных земель (п.4, ст.11.2). Но по факту к собственникам и арендаторам смежных участков с подобным вопросом никто не обращался, и спорный участок образовался без их ведома и согласия. Это было подтверждено в суде свидетелями. Администрация населенного пункта не имела права проводить аукцион, поскольку по закону подобное решение принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юрлиц (п.1 ст.39.11).
• Спорный земельный участок не мог быть предметом аукциона, потому что сарай не являлся самовольной постройкой, он внесен в техпаспорт, предназначен для обслуживания жилого дома и представляет с ним единое целое. Единственный законный вариант передачи хозпостройки новым собственникам — отчуждение жилого дома, но оснований для этого никаких нет. Более того, по закону исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане/юрлица, уже являющиеся собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких участках (ст.39.20 ЗК РФ).

Мы выиграли это дело в суде первой инстанции. Ответчик не согласился с этим решением и подал на апелляцию, но суд высшей инстанции нас также поддержал.