Из практики
К нам обратилась супружеская пара преклонного возраста непосредственно перед совершением сделки с просьбой проверить договор купли-продажи и получить денежные средства. Они покидали территорию Российской Федерации и продавали свое жилье. Супруга представляла своего мужа по доверенности и также участвовала в сделке сама.
На наши вопросы о том, когда состоится сделка, кто ее проверяет, кто является покупателем, они ответили, что для них главное — получить деньги, а в Лемикс они пришли как раз для того, чтобы никаких претензий к ним в будущем не возникло.
Казалось бы, сделка самая простая. Но выясняется, что у человека, который берет ипотеку, чтобы выкупить их жилье, и в самом деле нет ни сопровождающего юриста, ни риэлтора. Схема предполагалась самая простая: покупатель оплачивает юридическую проверку банка, берет там же ипотеку — и сделка совершается.
Все бы ничего, но у одного из продавцов (у мужа) имелся официальный психиатрический диагноз, на протяжении многих лет мужчина находился на учете в психдиспансере. Да, сейчас у него стадия ремиссии. Да, имеется нотариально оформленная доверенность по продаже квартиры. Но вот что удивительно: кредитное учреждение банка не запросило сведений для проверки чистоты сделки по продавцам, а ведь это очень важно. И описываемый случай тому подтверждение.
И вот в условный четверг с нами связывается клиент-продавец и сообщает, что в понедельник должна быть проведена сделка. Хорошо, ждем запроса документов для проверки. В пятницу мы получаем запрос и ряд документов и понимаем, что в них, по сути, нет ничего, кроме договора аккредитива и договора купли-продажи.
Мы интересуемся, запрашиваются ли еще какие-то данные у продавца и получаем ответ — нет, не запрашиваются. Мы объясняем, что сделку, скорее всего, придется отложить, потому что не хватает данных и, возможно, потребуется дообследование клиента, ведь его диагноз предполагает серьезные проблемы в дальнейшем исполнении этой сделки.
В итоге мы сами рекомендовали нашим клиентам пройти обследование у специалиста в психдиспансере, где супруг состоит на учете, и получить заключение о том, что он к сделке готов и осознает ее последствия.
Мы позаботились об этом еще и с целью защитить пожилых людей, чтобы в будущем их никто не потревожил, — например, если объявятся наследники и заявят, что отец продавал свою квартиру, якобы не осознавая своих действий. В этом случае у супруги на руках будет медицинское заключение, которое снимет все вопросы и претензии. Для Покупателя это вроде бы и лишнее действие, но все же это безопасность сделки, а значит делаем все качественно.
К моменту сделки все необходимые справки были получены и в день сделки легли в папку с другими документами сторон. Еще раз подчеркнем — все это было сделано по нашему настоянию и по нашей инициативе. Банк решил не отягощать себя чрезмерной бдительностью и «лишними» проверками, он действовал формально и преследовал свои интересы.
Все прошло хорошо еще и потому, что для наших юристов не существует незначительных деталей. И если можно предостеречь и подстраховать людей от рисков, которые вероятны пусть даже в отдаленном будущем, мы обязательно это сделаем.
