ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ

Семейная пара давно хотела улучшить свои жилищные условия. Денег на покупку квартиры в Москве не хватало, и они решили купить дом в ближайшем Подмосковье. Выбор пал на Мытищи. Супруги осмотрели участок с домом и внесли аванс — 100 000 рублей. Близилось время сделки, глава семьи пребывал в уверенности, что если объект приобретается через ипотеку, то проблем с чистотой сделки быть не может — ведь в банке есть своя серьезная юридическая служба. Зачем нужны дополнительные проверки, если банк и так обо всем позаботится?

По счастью, кто-то из друзей настоятельно порекомендовал им все же получить юридическую консультацию. Пара прислушались к совету и обратилась в Лемикс. Мы стали изучать все присланные документы и выяснили множество интересных подробностей. Оказалось, что совсем недавно (в пределах срока исковой давности) некий гражданин весьма преклонного возраста купил большой участок земли. В течение календарного года он разбил этот участок на несколько маленьких, построил на них совершенно одинаковые типовые дома и ввел их в эксплуатацию. При этом по документам все участки по-прежнему принадлежат этому гражданину. Соседей нет, и достоверность данных границ в точках нужно проверять вместе с кадастровым инженером, ведь установил их тот же самый человек. На момент предполагаемой сделки эти участки с домами находились в собственности менее пяти лет.

Далее выяснилось, что изначально это была земля сельхозназначения, а потом ее переквалифицировали под строительство — но не под капитальное, а под дачное. При этом ни в одной из сделок престарелый собственник личного участия не принимал, сделки проводились либо в электронном виде по подписи, либо третьими лицами по доверенности. То есть этого дедушку не видел никто и никогда. Но ведь кроме объекта крайне важен еще и субъект — кто продает и кому продает. И если здесь все прозрачно, то такую сделку потом практически невозможно оспорить.

Получалось, что необходима новая тщательная проверка, а времени у нас оставалось совсем немного. Тогда мы потребовали от продавца прямого участия в сделках владельца — таинственного и неуловимого дедушки. И ничуть не удивились, услышав, что это исключено — все будет оформляться либо в электронном виде, либо по доверенности. Стало очевидно, что на сделку выходить небезопасно. Слово оставалось за банком — из авансового соглашения следовало, что все необходимые документы уже предоставлены, и если банк даст добро, то к продавцу никаких вопросов быть уже не может. Можно запрашивать дополнительные документы, но по условиям того же соглашения предоставлять их нам никто не обязан.

Мы обратились в банк. Когда мы выдвинули претензии о неблагонадежности объекта и продавца, в личном телефонном разговоре менеджер признался, что по факту весь так называемый контроль чистоты сделки со стороны банка заключается только в проверке наличия документов, необходимых для регистрации в Росреестре. Какие-то базовые вещи (например, платежеспособность заемщика), безусловно, верифицируются, но в детали никто не углубляется. Другими словами, банк, выдавая кредит, проверяет документы с единственной целью — чтобы сделка прошла.

Разговор был долгим. Мы указали, что сделка все-таки таит в себе множество рисков. Тот вариант, что все будет хорошо, нами не исключался, но только после серьезных проверок многих документов, предоставлять которые продавец совсем не торопился. Насколько здоров, дееспособен и вменяем глубоко пожилой владелец объектов? Действительно ли он может осуществлять продажи? А если вдруг его не станет — как поведут себя наследники? Эти крайне важные вопросы по-прежнему оставались открытыми. Банк ответил, что все понимает и видит, но по существующему регламенту это не является основанием не одобрить данный объект к сделке. Мы же просили именно о том, чтобы банк не одобрял объект как предмет кредитования — тогда у нас появились бы основания истребовать уже уплаченный аванс. Увы, банк нам отказал, повторив, что по регламенту у них нет для этого оснований.

Тогда мы вышли на продавца. Составили претензию и отправились с ней к руководителю юрлица. Переговоры были очень непростыми. Но мы хорошо подготовились — перед встречей провели основательную проверку компании и нашли все ее слабые стороны. Мы понимали, что если исходить только из заключенного договора и наших претензий, вернуть деньги будет сложно. И без юридического шантажа здесь, пожалуй, не обойтись.

В итоге мы вынудили продавца вернуть денежные средства — и он счел это за благо, лишь бы только мы от них отстали. Деньги незадачливой семейной паре вручил руководитель юрлица лично, достав их из ящика стола со словами: «Я просто не хочу с вами связываться. Давайте завершим наш разговор и на этом расстанемся». Он прекрасно понимал, что потеряет неизмеримо больше, если мы озвучим все претензии по его бизнесу и начнем ходить по судам. Репутация оказалась дороже.

Что важно вынести из этого кейса? Банки не производят полноценной юридической проверки (или нам пока еще не повезло увидеть иное положение дел). Между тем, очень многие люди, полагаясь именно на банки, выходят на сделки и при этом крупно рискуют. Не поступайте так. Будьте бдительны и все перепроверяйте — до последней буквы самой последней бумажки.

Помните комедию «Дюплекс», где старушка-божий одуванчик превратила в сущий ад жизнь своих соседей — пары молодоженов?

Похожая история есть и в нашей практике, только с поправкой на современные возможности интернета. К нам обратилась руководитель отдела одной преуспевающей риелторской фирмы.

Она купила комнату в квартире с несколькими собственниками, однако въехать туда не смогла из-за противостояния с весьма скандальной пожилой соседкой. Та развернула настоящую информационную войну: на десятках тематических сайтов оставила негативные отзывы, представив нашу подопечную «черным риелтором». Само собой, это отразилось самым худшим образом на ее репутации и повлекло отток клиентов.

Основные сложности заключались в следующем: клеветнические посты были составлены безлично, в формате, к которому практически невозможно было подвести ответственность по статье 152 ГК РФ о защите чести, достоинства и деловой репутации, а наша клиентка еще и не была готова оплачивать судебную лингвистическую экспертизу.

Работа юриста — это не только доскональное знание законов, но и умение применять все доступные ресурсы и выходить за привычные рамки. Почти месяц мы потратили на то, чтобы собрать цифровую информацию: отзывы на сайтах, жалобы, претензии, комментарии в социальных сетях — одним словом, все то, что хоть как-то могло показать и доказать, что клевета, оскорбления и угрозы носили систематический характер от конкретного лица. 
Это была совокупность разных методов воздействия — как юридических, так и дипломатических. Нам даже пришлось привлечь Роскомнадзор, но в итоге мы смогли убрать информацию, порочащую нашу клиентку, практически со всех сайтов.

Сталкивались ли вы с подобными ситуациями? Если да, то мы знаем, как вам помочь. 

Правоохранительные органы очень неохотно возбуждают дела, когда речь идет о мошеннических схемах. Разбираться в них и что-либо доказывать трудно.

И, как правило, столкнувшись с мошенниками, человек мысленно прощается с потерянными деньгами, укоряя себя за беспечность.

Некое ООО получило претензию от индивидуального предпринимателя (ИП). Потрясая счетом-фактурой и договором поставки, ИП заявлял, что заплатил целых 117 тысяч рублей за мандарины, которых так и не увидел. Но вот незадача: наш клиент с этим ИП никаких договоров никогда не заключал, да и мандаринами никогда не торговал, поскольку уже много лет занимается исключительно поставками молочной продукции. Стали разбираться. В документах от ИП были указаны реквизиты двух банков, где ООО якобы имело счета. И снова нестыковка — клиент никогда не имел дел ни с одним из этих банков.

 
Генеральный директор ООО, на чье имя были открыты счета, прибыла в банк, чтобы разобраться на месте. Не без труда (поскольку менеджеры ссылались на банковскую тайну) удалось выяснить, что счета были открыты по подложным документам: в представленных сканкопиях паспортные данные действительно совпадали, а вот фотография и вовсе принадлежала другому человеку. Соответственно, все контактные телефоны, которые были привязаны к счетам, также принадлежали мошенникам.

Схема была такая: от имени ООО злоумышленники давали объявления о наличии дешевых мандаринов, принимали заказы и предоставляли счета для оплаты, деньги с которых затем выводили — в том числе и как зарплату сотрудникам. А реально существующее ООО, которое знать не знало о своей «новой» сфере деятельности, оказывалось кругом виноватым — и не только перед покупателями несуществующих мандаринов, но и перед налоговой инспекцией, поскольку по закону обязано было выплачивать налоги на доход, хоть и не полученный, и новых сотрудников, хоть и не оформленных, но получивших «зарплату» без социальных и налоговых выплат. 
 
Поскольку на кону стояла и репутация ООО, и долговые обязательства, и недоимки по налогам перед бюджетом, важно было признать недействительными договоры банковских счетов. Один из банков сразу принял наши аргументы и договор был аннулирован, а вот второй отказал. Пришлось пройти три инстанции судов, но наш иск о недействительности договора открытия банковского счета был удовлетворен. 
 
Была спасена не только репутация ООО, но и защищены его финансовые интересы. А еще у этой истории, возможно, будет продолжение — возбуждение уголовного дела, поскольку остались ниточки, которые ведут к конкретным людям. Как говорил Глеб Жеглов, «вор должен сидеть в тюрьме». И мошенники тоже, добавим мы. 
 
#кейсы_лемикса